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海南限购一周年:开发商尴尬的等待着“政府想通”

作者:香港 挂牌 料
发布时间:2019-04-29 09:57
  限购一周年:镶着金边的海南还在等待

  原创: 资深岛民小黑黑 90度地产

  购房,是分享城市发展红利最便捷的方式。镶着金边的海南,曾是很多人的“坐看云起之地”。

  然而,一年前的4月22日,在被海南实施的全域限购当头一棒后,觊觎这里的人似乎又回到了“行到水穷处”的窘境。当然,这也符合剧情逻辑。

  不过,被房地产包裹的金缕衣,总是显露出他的独特气质来。在海南实施全域限购一周年之际,当90度近距离感受这座城市时,还是嗅到了“沉沉浮浮中,始终没有消散的等待梦”。

  1

  4月可能是海南一年中最炎热的季节,正午的太阳悬挂在头顶,像一个开足了功率的烤箱。水泥马路冒着腾腾热气,路上少有行人,马路的尽头,一栋栋高层建筑矗立海中,在耀眼的阳光下显得极不真实。

  同样不真实的还有经历过“繁华和落寞”浸润的一个个房地产项目。而分界点就在那句“鼓了钱袋,毁了生态”名句之后。

  海南儋州某项目,如今的展示中心颇为冷清,90度在销售大厅徘徊了十分钟,也无销售顾问上前接洽。事实上,这样的情况在全岛普遍存在。

  “从去年4月限购到现在,我们一共卖了66套房,但是我们一期一共有1800多套!”海南本地某旅居开发商负责人周一说,这是从来没有过的“尴尬”。

  他说,2017年海南楼价行情好看,他们开始了新的一轮地产投资。新的项目配备了温泉、人工湖、五星酒店、养老医院等。按照以往的开发经验,这样的房子根本不愁卖。“市场好的那个时候,我们有个项目,一期1600套,2个月卖完,二期4000套,3个月一抢而空。”

  事实上,自去年海南壮士断腕去地产化,全域限购之后,除省会海口在刚需的支持下独臂支撑外,全省18个市县(三沙除外)楼市全部遇冷,旅居市场在岛外客户缺乏购房资格的情况下,成交尤为艰难。

  某中介经纪人用一组数据来形容这种“惨淡”:2018年,海南省商品住宅市场接近腰斩,成交面积同比下降46%,成交套数同比下降48%。而均价上涨31%,是2018给海南楼市的唯一善意。

  当然,即便有刚需支撑的海口开发商,日子也好不到哪儿去。去年8月底,海口市主管部门约谈十余家知名房企,规定现有住宅不论楼层、房号,超过17300元/平米,将不予价格备案,且政府严查合同分拆,不接受毛坯交付等。此前,海口新房均价突破20000/平米。

  面对如今现状,这里的开发商走向也分成了两类:缺钱的中小开发商开始出让土地和项目;目前还不太缺钱的大开发商对未来海南楼市表现出高预期。

  “自由贸易区(港)建设,政策肯定是要放开的,在解决了本地居民、公职人员、投资高管的住房问题后,剩下的市场应该完全放开。政府想通了就行,政府肯定要想通,政府很快就想通了。”

  说这句话的时候,周一的眼神迷惘又坚定。他所在的房企,目前现金流比较充裕,如今每个月他都会往返深圳2次,进行新的房地产开发洽谈,至于海南,他仍在等……

  2

  同样徘徊又张望的,还有海南本地居民。

  今年50多岁的刘伯爹是海南万宁人,夫妻俩都是农垦职工,2010年海南获批建设国际旅游岛时,刘伯爹和许多海南省内居民一样,掏出攒了N年之久的积蓄在海口买了第一套房。

  9年以后,这套当年成交价不足7000元/m2的房子已经涨至16000元/m2。如今夫妻俩谋划着再添个新房,一来作为儿子的婚房,二来拿来投资。

  然而享受过城市发展红利的他,如今却犹豫了。

  对未来海南房地产市场的不确定,是阻碍刘伯爹按下确定键的最关键因素。如若不是不差钱的主,对绝大部分海南人而言,在当地购房必须要深思熟虑,并且要确保万无一失才下手。

  其实,从2017年底起,刘伯爹就数次高高举起双手准备上车,然而又数次放下。

  40年地产风雨,海南身处漩涡中央,再后知后觉的人也都有了计算。

  刘伯爹回忆,在建设自由贸易区(港)政策颁布的前几个月,海南楼市已经有了动作。彼时,海口的住宅均价不过12000/m2,多数市县的房价也刚刚7000起步,许多本地居民闻讯而动,掀起了购房热潮。

  这次的楼市列车,刘伯爹也乘上了,但他选择的是居住地的农场临街商铺。买完半年后,海南建设自由贸易区(港)政策颁布,商铺价格上涨20%,但是夫妻俩还没来得及欢喜,全域限购政策的发布就给了他们当头一棒。

  “你看我们这里,还有其它市县,别看房价高,哪有人买呢!”,虽说商业地产不在限购范围内,但住宅的遇冷,也让省内二三线城市的商业地产遭遇冰封。

  刘伯爹算了一笔账,60万全款购下的商铺,如果不能出手,按照如今每月租金1200元,要租40年才能回本。他既希望限购政策放开,手上的房产能够增值套现,又想在房价暴涨前加购房产,实现资产大幅增值。

  虽然对海南未来的楼市仍不确定,不过,刘伯爹仍在等待机会。 “时间再长一些,肯定有人扛不住要出手的。”刘伯爹边说边给从事二手房交易的侄子拨去电话,“如果有便宜的,地段好的房子,记得通知我。”

  3

  这是老沈今年第四次踏上海南,一来接洽当地的温州老乡,谋求发展机遇,二来也想在海南买套房子,为以后在这里养老做打算。

  “海南房价肯定是要涨的,这个时间不会太晚。”温州人的直觉告诉老沈,作为稀缺的热带海岛资源,政策难以压制市场规律。

  只不过,让老沈头疼的是,海南全域限购后,自己硬生生被挡在了门外。“没有社保记录,想买房只能迁户口,这就是大事儿了,公司都在内地呢。”老沈摇摇头说。

  外地人在海南购房的可能性基本被封堵,也让海南的销售很郁闷。

  葛开是海南一家房地产销售公司的负责人,今年以来,他经手的房地产广告明显少了很多,“政策不放开,海南省市场是玩完了。”

  过去十年里,海南楼市的80%都是由外地人托起的,旅游客、养老客占绝大多数。随着这扇大门的封闭,“旅居地产不碰”已经成为省内销售中介的共识,“除非违规操作,否则根本卖不动。”葛开说。

  2018年全域限购政策发布时,海南楼市遭遇滑铁卢,大批房产销售撤离海南,奔赴北海、防城港、西双版纳等同样拥有热带滨海景观的城市,其中不乏曾经和葛开并肩作战的战友。然而凭借多年的海南房产销售经验,葛开选择了留下。

  “突击性的全域限购只是为了维稳,防止房价在短期内暴涨。这样很不利于自贸区港建设,海南以前是吃过这种亏的。”在揣摩政策方面,葛开颇有心得。

  在他看来,如今的海南房价并不贵,所谓涨价,其实只是海南房产的价值回归。只是这样的政策维稳,还要维系多长时间,葛开自己也不知道。

  在公司2019年海南房产分析报告中的尾页,葛开写下了这样的一句话:美好永远在将来,当下永远有苦难。

  
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